菏泽当地在建楼盘。
昨天，市场刚刚传来多家银行将菏泽市“无房无贷”购房者的首付比例从之前的最低30%降至最低20%的消息，2月18日，又有媒体报道：春节前后重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房贷首付比例降至20%。
贝壳财经记者从建行菏泽某贷款咨询处核实了上述消息，当地的两位房地产从业人员也对记者表示，若是首套房且无贷款，征信、银行流水都没有问题的话，可以做到20%首付买新房。同时，贝壳财经记者还从中介处了解到，去年年底重庆已将符合“首房首贷”条件的首付比例降至2成，赣州的首套房的首付比例也降至2成。
对于不少人而言，买房的首要任务是攒首付，若比例下降让更多人付得起首付，势必利好当地楼市，但这类政策近年来并不常见。
诸葛找房数据研究中心负责人王小嫱对贝壳财经记者表示，自2021年10月起，信贷利好信息频频，中央也释放信贷政策积极迹象，近期已有城市银行下调利率，但并未降低首付比例，这类政策更大的意义在于加强行业信心，提升市场预期。
除了上述多地下调首付比例，还有一些非热门城市也放松了公积金贷款政策，比如北海就将缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，最低首付款比例从60%下调至40%。贝壳财经记者还注意到，南宁首付比例也是20%，仍保持之前的比例。
这到底释放了哪些信号？是否符合国家楼市调控的主基调？
多地下调首套房首付比例 有利于释放刚需购房
目前来看，已有重庆、赣州、菏泽等三个城市被曝下调首付比例至20%。其中，菏泽房价降幅较大，房天下数据显示，菏泽2月二手房参考均价为5514元/平米，环比下跌9.11%，同比下跌8.99%，1月新房成交均价则为6411元/平米，环比上月下跌0.87%。
中原地产首席分析师张大伟表示，菏泽位于两省交界处，地理位置优越，但是经济发展一般，且楼市库存量大，在售二手房房源较多，从房价走势来看，当地楼市从2021年8月份开始，成交价格一路下滑，从最高点的7098元/平米降至当年12月份的6467元/平米。
根据诸葛找房数据研究中心监测的数据，菏泽市新房成交量自2021年4月开始呈现持续回落态势，到9月份降至2021年单月新低，成交套数为987套，同比下降62.7%，环比下降49.3%。10月份成交量有所回升，11月到12月持续回落。
有银行业人士表示，菏泽棚户区改造力度很大，大拆大建后，楼市总体供大于求，2017年后房价基本不动了，也就6000多，成交萎靡。降低首付后，刚需可以买，但投资价值不大。
重庆、赣州的房价则相对稳定，统计局数据显示，2021年7~9月，重庆新房环比上涨0.7%、0.8%、0.1%，10月持平，11月环比下降0.2%，12月环比上涨0.3%；赣州2021年7、8月份新房价格环比下降0.1%、0.1%，9月持平，10~11月份价格环比下降0.3%、0.1%，12月价格环比上涨0.4%。
不过很多地方交易并不活跃，以重庆为例，诸葛找房数据研究中心监测数据显示，自2021年6月起持续回落，到11月份降至年内新低，成交套数为7105套，同比下降59.3%，环比下降12.3%，到2022年1月份，降温行情仍未见好转。
整体而言，降低首付比例有利于改变当地楼市交易长期低迷的情况，合理释放刚需，对于改善市场情绪、提振当地房地产市场信心具有积极意义。
多城调整体现因城施策 与调控主基调不相悖
近年来，楼市调控持续深入，2021年年底的中央经济工作会议就指出，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
那么，此次多地降低首付比例之措，是否符合相关的调控精神？张大伟称，根据政策，地方政府可以在中央政策基础上微调，非限购城市首套房最低首付成数可以是20%。
中信证券研报观点也表示，按政策，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。此次菏泽市调整个人住房贷款首付比例，符合政府规定的首付比例各地浮动范围，属于因城施策下的局部合理调整，判断为销售下行背景下的“稳房价、稳预期”应对措施。
重庆、赣州也是类似情况，也就是说，多地对首付比例的调整与国家对楼市的调控基调并不相悖，而是结合地方楼市实际情况落地的“因城施策”，有利于稳定当地楼市。
其他三四线城市会否跟进？支持刚需购置首套房成为主方向
据贝壳财经记者观察，今年以来，除了重庆、赣州、菏泽等地降低首付比例外，还有的城市也放宽了公积金贷款政策，比如北海就将缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的，最低首付款比例从60%下调至40%；自贡市则放宽了住房套数认定政策，实行“只认贷不认房”的认定标准。
张大伟表示，支持刚需购置首套房会成为未来政策变化的主要方向。王小嫱也表示，预计后续三、四线城市会跟进相关政策。
中信证券研报观点称，当前各地房地产政策工具箱储备仍较丰富，后续各地需求端政策有望依据销售情况而“因城施策”推进，此外地产融资政策亦有调整优化空间。
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