《民法典》第一千零六十五条规定，男女双方可以约定婚姻关系存续期间及婚前财产的归属，没有约定的按照法定范围确定财产权属。没有约定/约定不明/离婚时不能达成一致的情况下，离婚/离婚后诉讼分割房产会受购买时间、出资来源、登记方、房产性质等情况影响，较其他财产的分割具有特殊性。
一、共同所有房产的分割
依据《民法典》第一千零六十二、一千零六十三条等相关条款规定，婚姻关系存续期间，夫妻共同所有/一方所有财产情况如下：
【共同所有房产的范围】主要依据取得房产是否在婚姻关系存续期间，可从两个角度判断：
资金来源：用工资、奖金、经营、投资收益等共同财产购买的房产，登记在一方/双方名下，属于夫妻共同财产。第三人代持的，需经过确权为夫妻共同财产。婚后父母出资为子女购置房产，如果未明确归属一方的，该出资视为赠与双方的共同财产。
房产来源：继承或者受赠的房产，如果遗嘱或赠与合同中未明确只归一方，即便房产登记在一方名下，也属于夫妻共同财产。一方个人所有的房产赠与另一方二人共有，属于夫妻共同财产（但是在未办理房产变更登记前，除非存在赠与协议经公证等限制撤销的情形，赠与人可撤销赠与）。
【共同所有房产的分割】实践中一般在均分的基础上，依据《民法典》第一千零八十七条按照“照顾子女、女方和无过错方”原则分割。此外，一方可提出补偿/帮助/赔偿也会影响财产分割的结果，如：一方照料老年人、协助另一方工作、生活困难、或被另一方损害合法权益等情形。
【双方对房产的价值和归属有争议】依据《最高人民法院关于适用婚姻家庭编的解释（一）》第七十六条规定，有三种处理方式：竞价、评估、以及拍/变卖（有尚未归还贷款的一并考虑），具体如下：
（1）竞价：均主张房屋所有权，双方可各自报价，价高者取得房屋所有权并给予另一方补偿。
（2）评估：如有一方不同意竞价，但有一方主张房屋所有权的，可申请法院委托评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方给予另一方相应的补偿。
（3）拍/变卖：均不主张房屋所有权的，一方或双方可向法院申请拍卖、变卖房屋，就所得价款进行分割。
二、婚前购买的房产，属于夫妻共同财产分割的范围
1. 一方婚前个人房产，除“孳息和自然增值”外的婚后收益
理论上租金虽属于法定孳息，但离婚分割财产中判断是否为经营性收益要看是否在婚后投入精力管理，一般认定租金属于夫妻共同财产。婚前个人房产的拆迁补偿、价值上涨等没有在婚后投入精力产生的收益，则属于个人财产。
案例：(2019)浙1081民初10860号
法院认为：房屋租金是由市场的供求规律决定的，获得租金需要投入更多的管理和劳务，涉案房产虽为一方婚前财产，但该房产婚后出租、管理并收取租金，租金应当作为经营性收益认定为夫妻共同财产。
2. 一方婚前个人房产，婚后出售转化为共同财产又新购房产
虽然夫妻一方的个人财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产，但出售原房产的资金容易与其它共同财产资金混同，如果新购房产不能证明资金来源于个人财产，该房产一般认定为夫妻共同财产。能证明资金来源个人财产的，该部分资金可认定为个人财产；如以投资为目的购房，个人财产出资所对应的房产增值，也可被认定为夫妻共同财产。
不能证明出资来源于婚前财产的，作为夫妻共同财产予以分割
案例：(2013)深福法民一初字第1993号
法院认为：原告未就房屋婚后所还按揭贷款均系来自婚前财产举证，即使分析婚后开支情况后亦无法全部查清，故婚后所还按揭贷款及所对应的增值部分应作为夫妻共同财产予以分割。
能证明出资来源于婚前财产的，该出资为一方个人财产
案例：(2021)粤01民终16289号
法院认为：男方将婚前房产出售后所得的100万元出资购买新房产，并再出售。在分割该新房产售房款时，应将该100万元作为男方婚前个人财产予以剔除。
3. 婚前一方出资，登记在另一方名下的房产
（1）认定“附解除条件的赠与”可解除
赠与行为可以附条件，附解除条件的，条件成就时失效。以结婚为目的赠与，未结婚登记视为解除条件达成。登记方取得房产，但需返还受赠的购房款。如果房产尚未登记，也可要求返还房产。
案例：(2021)冀0306民初397号
法院认为：男方以结婚为目的的赠与，属于“附解除条件的赠与行为”，双方分手即约定解除。该房产女方只签订了购房合同，并未在房产部门进行登记，故女方应当返还，协助男方变更买卖合同。
（2）认定符合“彩礼返还”可返还
双方未办理结婚登记手续/办理结婚登记手续但确未共同生活/婚前给付导致给付人生活困难的，依据习俗给付的彩礼可要求返还。登记方可取得房产，但需返还作为彩礼给付的购房款。
案例：(2021)鲁02民终15735号
法院认为：男女方均认可男方为女方支付购房款的行为系因双方恋爱关系引起，因此购房款的性质在本质上与彩礼是一致的，因双方未登记结婚，现已分手，男方要求女方返还房款，予以支持。
4. 婚前双方出资，登记在一方名下的房产
认定为“附解除条件的赠与”“彩礼返还”的同上。认定为“共同所有”，因共同同有与按份共有不同，未明确份额，需要各方举证出资等情况，取得房产的一方给予另一方补偿。
案例：(2020)京0102民初5832号
法院认为：双方是以结婚、长期共同生活使用为目的购房，考虑实际出资情况、婚姻关系存续时间、有无子女等情况，房屋属于共同所有，产权登记一方取得房屋并给予另一方补偿。
5. 婚前双方出资，登记在双方名下的房产
约定份额的，可按份共有；未约定份额的，可按出资额认定按份共有，但结合具体情形构成赠与的，也可认定共同共有。
案例：(2019)苏0102民初216号
法院认为：本案房屋婚前由双方出资购买，出资数额存在差异，应按双方出资额按份享有。但考虑过错方，该差额可证明为一方对另一方的赠与，且房屋已登记在双方名下，赠与行为发生法律效力，故应为共同共有。
6. 一方婚前购买且登记个人名下，但婚后共同还贷
房产可以归登记方，婚后共同还贷款项及增值作为夫妻共同财产分割。婚前父母出资一般认定为对自己子女个人的赠与，同一方婚前购买且登记在个人名下情况。
【补偿款计算】可参考：房屋补偿款=夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或夫妻认可房屋现值）×50%。案例：(2022)京01民终2号
前述 “50%”是均分方式，依据 “照顾子女、女方和无过错方”原则，数据可有变化。在司法实践中，就“全部应付利息”是否包含离婚后的应付利息有不同认定。
7. 一方婚前个人房产，婚后赠与另一方共有
一方婚前个人房产赠与另一方共有，未办理公证的，赠与方一般可在房产变更登记之前撤销赠与。已经完成产房变更登记的分割：
（1）考虑出资贡献，非出资方少分
案例：(2020)浙01民终4427号。
法院认为：共同共有财产的分割应考虑共有人对财产的贡献大小等因素，婚前一方全款出资购买的房屋，婚后房屋登记在二人名下，非出资方的房产份额酌情减少。
（2）按照产权登记比例分割
案例：(2020)川07民终3128号
法院认为：涉案房屋虽系男方全款婚前购买，但在双方婚姻关系期间，男方将50%的份额登记原告女方所有视为赠予，按该登记份额比例分割房屋。
三、特殊类型房产的分割
1. 尚未取得所有权的房屋
依据《家庭编解释一》第七十七条，尚未取得所有权的房屋，法院暂不判决所有权的归属，可先认定使用权。房产取得完全所有权后，可另行起诉。如果房屋已办理预告登记等具备办理产权证的条件，且双方协商一致的，一般也可予以分割。
2. 境外/港澳台房产
（1）可查证属于夫妻共同房产的，予以分割。案例：(2013)年海民初字第05835号
（2）无法查明境外财产情况，不作处理。案例：(2017)沪0115民初96676号
中国法院对境外/港澳台房产作出的判决，当事人可依据财产所在地法律向当地法院申请承认与执行，或就财产分割向当地法院提起诉讼。
3. “小产权房”
（1）不能依法进行不动产登记的，不予分割。当房屋具备登记条件或者已被价值处理后，可要求法院予以分割。案例：（2021）鄂0703民初1818号
（2）不具备登记条件的，不确认所有权归属，但可根据具体情况判定使用权利。案例：（2016）黔0324民初1110号
4. 军队现有住房（军产房）
依据《军队现有住房出售管理办法》第二条、第四条、第三十条，产权仍属于军队的，不能分割房产。产权已登记至个人名下，可予以分割（配偶可取得产权，但如果上市交易，原售房单位有优先购买权且需缴纳土地使用权出让金等相关税费）。
5. 农村宅基地地上房屋
（1）双方均非本农村集体经济组织成员（均非不动产权登记权利人），主张分割所有权不予支持，但未使用方可要求使用方补偿。案例：（2021）黔01民终6085号
（2）一方已非本农村集体经济组织成员（非不动产权登记权利人）可要求另一方给予补偿，主张所有权不予支持。案例：（2021）鲁0481民初3367号
（3）双方属于本农村集体经济组织成员，可予以分割。案例：（2021）京03民终17782号
6. 经济适用房
依据《经济适用住房管理办法》第二条、第三十条，具有保障性质的经济适用房，购买不满５年不得直接上市交易，期满后上市交易的，需交纳土地收益等价款，政府可优先回购。
（1）要求离婚后继续按份共有，另一方拒绝的，不予支持。案例：（2019）沪0117民初1426号
（2）未满限售期，但另一方同意分割的，可确认各自所有权份额。案例：（2019）京01民终5974号
7. 限价商品住房（两限房）
未满限售期，双方无法协商的，可先判定使用权；待房屋价值能够确定后，另行分割。
案例：(2014)三中民终字第05763号
法院认为：限价商品住房因购买未满5年不能上市交易，不具备准确评估价值条件。双方无法对房屋价值达成一致意见，又不同意通过确认份额或者实际居住使用的方式进行分割，不宜分割房屋。房屋系男方婚前申请，尚未正式分割前，由男方居住为宜。
8. “房改房”
婚内申请购买的房改房，如定价过程考虑家庭人口等因素，应作为夫妻共同财产分割，确认分割份额时可考虑各方贡献大小。
案例：(2019)苏0281民初8288号
法院认为：房改房根据职工工龄、职务、工资、家庭人口等各种因素综合计算价值。婚后一方以个人财产出全资购置所有权登记在出资方名下，除非另有约定或者能够证明该不动产的取得与另一方没有关系且另一方利益未受损的，否则应作为夫妻共同财产。
小 结
离婚房产的法定分割较为复杂且存在“变数”，可通过签订婚前/婚内财产协议明确包括房产在内的各项财产权利的归属，需要注意：
1. 【避免无效条款】避免将财产分配与限制婚姻自由相联系，例如提出离婚的一方需“净身出户”等，可能被认定无效。
2. 【避免明显不公平】保留一方维持基本生活以及履行抚养、赡养义务等必备财产份额，避免约定财产全部归另一方所有，导致因违背公平原则而变更或解除。
3. 【避免离婚协议】协议不能表现以离婚为目的，如果财产协议名称或实质被认定为离婚协议，在离婚诉讼中一方反悔，该协议视为没有生效，法院根据实际情况重新分割。
4. 【赠与变更登记/公证】如果不能及时办理房产变更登记，可办理赠与协议公证，否则赠与方一般可撤销赠与。同时，赠与房产可明确份额，否则离婚分割时不当然均分，可能考虑出资情况。
5. 【明确权属及收益】双方约定财产的所有权归属的同时，可约定房产和股权等财产的婚后增值及收益的归属。
6. 【约定受赠/继承】婚后受赠及继承财产，没有遗嘱或赠与协议，或遗嘱与赠与协议未明确是否归一方所有，双方可在财产协议中约定归属。
特别声明：
以上内容属于作者个人观点，不代表其所在机构立场，亦不应当被视为出具任何形式的法律意见或建议。
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