众所周知，拆补协议签约几乎可以说是城市更新项目中最困难的环节，拆迁签约不光实施难度大，而其中拆迁补偿方案制定是否合理、拆迁时限长短等，都会直接影响项目的开发成本及项目测算收益。
可以说，拆补方案的制定关乎于整个项目的成败也不为过。因此，如何平衡好各方利益，合理制定拆迁补偿方案是顺利开展项目的关键。
小编最近关注了东莞几份拆补方案，包括大岭山、万江、虎门。下面就给大家汇总分享一下，当中的赔偿标准供前期服务商在制定拆补方案时可以了解和参考。
大岭山镇连平村旧改
01
2020年4月20日大岭山政府通过了大岭山镇连平村嘉城云峯商住类更新单元土地和房屋拆迁补偿方案。
集体补偿
物业补偿总建筑面积确定为35311㎡，其中住宅面积为16589㎡、商业面积为18722㎡、停车位282个(包含有产权和非产权车位);
货币补偿确定为18112.80万元(村集体在单一主体挂牌招商确认主体后无其他货币补偿诉求)。
私人补偿
如果权益人选择货币补偿方案，按货币补偿金额=物业补偿面积x开发企业同期同类单位市场公允价。
如果权益人选择物业补偿方案，权益人有权要求不低于村集体的物业补偿条件进行补偿，按此计算将得到物业补偿面积不少于103356㎡。
▲滑动查看拆补方案原文
万江街道万江社区、严屋社区旧改
02
2021年12月2日万江街道万江社区商住类更新单元宅基地和严屋社区文津商住更新单元拆迁补偿方案出炉，两宗项目的补偿标准是一样的。
物业补偿：单层房屋的三层及以下和第四层的一半按1：1的比例置换成住宅。
货币补偿：第四层的另一半及四层以上楼层按照1万/㎡的标准进行货币补偿。
根据国家和省、市的有关规定，为推进万江街道万江社区商住类更新单元项目（下称“本项目”）拆迁补偿工作，结合项目实际情况，制定本项目拆迁范围内宅基地及地上房屋权益人物业拆迁补偿安置方案。
一、适用范围
1．本方案适用于项目拆除重建范围内的宅基地及地上建筑物。
2．可补偿被拆迁物业的面积、类型以专业测绘机构完成房屋现状测量、测量结果复核工作出具的房屋建筑物面积现状测绘报告认定为准，测绘报告中未载明的或者完成测绘后未经批准建造的建筑物、构筑物、附属物等一律不予补偿。
二、补偿标准
（一）物业置换标准
1．单栋房屋三层及以下楼层按照主体建筑面积1:1的比例置换成住宅。
2．第四层的一半按照按照主体建筑面积1:1的比例置换成住宅。
3、第四层的另一半及四层以上楼层按照10000元/平方米的标准进行货币补偿。
（二）货币补偿标准
1．搬迁补助标准
按单栋房屋现状实测建筑面积计算，单一主体按200元/平方米向被补偿安置人给予一次性补偿。出租房屋的清退由被补偿安置人自行处理。
2．过渡安置补偿标准
自被补偿安置人移交房屋并签订《拆迁物业移交确认书》之日起开始，直至被补偿安置人被通知置换物业交付之日止，暂计肆年。过渡安置补偿金额以被补偿安置人在《拆迁补偿安置协议》中确认的房屋现状实测建筑面积计算，补偿标准为30元/平方米/月。
三、附则
该补偿标准仅作为收购主体和权益人协商的基础，具体补偿条件由双方商定。
大岭山镇矮岭冚村旧改
03
2021年11月25日，大岭山镇人民政府对大岭山镇矮岭冚村居住类更新单元土地和房屋拆迁补偿安置方案进行了公示。
拆迁补偿安置按补偿形式分为三种：货币补偿、物业置换，物业置换和货币补偿结合。
私人补偿
1、 物业置换：
住宅的首层铺位按建筑面积以每平方米3万/㎡的标准做货币补偿。
首层、二层住宅按建筑面积1：1的比例置换新规划单元的住宅；
三层按建筑面积1：0.5的比例置换新规划单元的住房；
四层及四层以上统一按照1万/㎡的标准只做货币补偿。
2、 货币补偿：
该被拆迁人放弃物业置换或置换物业面积少于可置换面积的，按确定的物业置换面积进行货币补偿，标准为：首层铺位按3万/㎡标准补偿；首层住宅及二层住宅按2万/㎡标准补偿；三层及三层以上统一按照1万/㎡的标准做货币补偿。
主建筑物之外的临时及简易建筑，根据实际情况只可选择货币补偿方式。
集体补偿
本项目关于矮岭冚村集体经济组织的补偿如下：东莞市大岭山镇矮岭冚股份经济联合社获得现金7,432.31 万元，本改造单元开发的商业物业3716.15㎡
虎门镇居岐社区旧改
04
2021年11月03日，虎门镇人民政府对关于虎门镇居岐社区（44190022173-1）地块《拆迁补偿安置方案》公示。
私人补偿
地上房屋及其构筑物，该类型的权益补偿原则上一律采取货币补偿；
地上房屋及其构筑物等的货币补偿标准不低于类似房地产的市场评估参考价格。
集体补偿
1、货币补偿：人民币1.6亿元，该款项按政策文件规定汇入或拨付至村集体账户。
2、集体持有置换物业：置换物业交付标准为毛坏房，建筑面积为9600㎡(其中商业约3400㎡，住宅约6200㎡)；地下车位34个。
看了这么多拆补协议，讲到底，城市更新（旧改）拆迁补偿就是一个利益平衡的过程，如果一个方案赔偿制定过高，服务商可能面临没钱可赚；但如果赔偿制定过低，拆迁户可能不满足，从而不签约，签约率过低的话直接影响整个项目的开展。
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