近期北京“学区房”政策现变动，这让对购房政策格外敏感的笑笑妈（化名）开始紧张。
“一方面学区房政策变化太快，我们还是想尽快把房子定下来；另一方面又听说最近有的银行房贷额度紧张、申请难，我们感觉像被架在这儿了。”笑笑妈告诉《中国银行保险报》记者，“我现在最关心的就是我能不能申请到房贷，如果贷款要排队，我要排多久？”
笑笑妈对于申请房贷的担忧并非全然是“空穴来风”。近期，部分城市个人按揭贷款额度“吃紧”的消息再次传出。一边是房地产市场需求持续火热，一边是部分购房者感到银行信贷端“凉”了下来。
不过，专家普遍表示，部分城市这一轮出现的个人按揭贷款“吃紧”，主要受供需“错配”因素影响。随着半年报披露季到来，部分银行为迎接房地产贷款集中度管理“期中考”，可能会调整涉房信贷投放节奏。不过上述监管政策主要是控制银行的涉房贷款比例，不会导致整体房贷额度缩减。
房贷利率上涨 放款周期延长
2021年年初，为进一步遏制房地产金融化泡沫化势头，央行、银保监会联合出台房地产贷款集中度管理办法，对房地产开发贷款、个人按揭贷款占总贷款比重提出监管要求，引导商业银行管好资金闸门，落实“房住不炒”政策。
目前房地产贷款集中度政策已经出台半年，落地效果基本显现。银保监会数据显示，截至4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低， 2021年以来持续低于各项贷款增速。
反映到市场上，年初至今，深圳、广州、杭州、郑州、武汉等多个交易活跃的城市曾出现购房者需排队等待商业银行放款的现象。
正在申请首套房贷款的杭州居民小贺告诉《中国银行保险报》记者，她于今年5月28日与中国银行杭州市分行签了贷款合同，6月3日贷款获批，但截至目前贷款还没有拿到手，中介称预计7月底能拿到。
“目前，购房的商贷从申请到放贷大约需要2个月时间，‘公积金贷款+商贷’的组合贷则需要3至4个月时间。”小贺说。她还向记者讲述了签合同时出现的一个“小插曲”：“本来我是在建行贷款的，但去签合同前被告知没有额度了，才转而去中行贷款，中行也说额度紧张。”
一方面，小贺感到目前商业银行放款速度变缓；另一方面，小贺所在的杭州，上半年楼市交易一直火热。中国指数研究院数据显示，2021年上半年，杭州新房成交104696套，为近5年来同比新高；杭州二手房成交55344套，为4年来同比新高。
不过各地情况并不相同。在北京，记者于7月7日随笑笑妈走访了西城、海淀几家中介机构后了解到，目前北京地区申请银行个人按揭贷款情况基本正常。根据商贷、组合贷不同类型，放款周期从7天到1个月不等。目前，笑笑妈准备申请的二套房房贷利率为5.70%。
整体来看，6月份，贝壳研究院监测的72城主流首套房贷利率为5.52%，二套房利率为5.77%，比5月分别上浮5个、4个基点；6月72个重点城市平均放款周期延长至50天。
房贷利率提升、放款周期拉长，实际上反映的还是供需错配问题。贝壳研究院指出，由于一季度使用了较大额度的信贷资源，到了半年考核时期，部分银行会主动调整信贷投放速度；合肥、杭州、成都等前期市场较热的城市，上半年信贷额度投放较多，为迎接半年考核，部分银行阶段性减少或暂停发放个人按揭贷款。这些因素导致二季度市场端出现了上述情况。
限制“二手房” 支持“首套房”
小贺准备购买的是一套二手房。在申请房贷的过程中她了解到，目前杭州个别商业银行暂缓了二手房贷批贷。
贝壳研究院研究数据显示，今年一季度，核心城市入学需求比往年更为强烈，二手房市场交易增长较快。2021年上半年重点50城二手房整体成交量同比增长约6成，较去年下半年增长12%。
记者注意到，为了抑制部分人的“炒房”需求及畸形的“学区房热”，今年多个一线、新一线城市出台了相关政策，开始对二手房进行调控。
今年2月8日，深圳公布全市3595个小区二手房成交指导价（即以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格），随后成都、宁波、西安等城市纷纷“复制”。对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐告诉《中国银行保险报》记者，二手房指导价低于实际成交价20%左右，银行将指导价作为按揭贷款的依据，相当于降低买房人的贷款成数，提高购房首付，这有利于抑制炒房需求，平稳市场预期。
中指研究院华中市场研究中心主任李国政则表示，在房贷额度逐渐精细化管理后，银行出于成本效率的考虑，会优先考虑新房客户的需求和额度。而“选择性放贷”、房贷放款时间变长的现象，确实已经对二手房成交量造成了一定影响。
不过收紧二手房贷款的同时，商业银行信贷资源依然会优先向“刚需”群体倾斜。今年6月，银保监会有关负责人在新闻通气会上明确提出，要在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持。截至2021年4月末，银行业发放的个人按揭贷款中，首套房占比是91.8%，同比上升0.8个百分点。
王博士夫妇于今年5月初在北京海淀区一个新开楼盘首次贷款购置了首套房。王博士告诉《中国银行保险报》记者，他们通过中介机构介绍，在中行申请了纯商贷。在按照银行的要求备齐资料后，银行仅用两天时间即完成了审批、放款，房贷利率为5.2%。
“影响批贷速度的因素有很多。”王博士事后表示，并非所有贷款审批都像他们这样快，但选择纯商贷、备齐银行所需的材料是关键。
下半年房贷额度投放有望恢复正常
不过整体来看，尽管市场上时时吹起“停贷风”，实际上房地产贷款集中度管理并未导致信贷规模收缩，在货币政策整体稳健下，房地产贷款总量不会失速下滑。
央行公布的金融数据显示，一季度居民部门新增中长期贷款达到1.98万亿元，规模创近10年同期历史新高。
展望下半年，贝壳研究院指出，房地产贷款集中度管理主要是控制银行的涉房贷款比例，不会导致整体房贷额度缩减。对于居民部门，只要居民贷款总额（分母）扩张，居民新增中长期贷款的总额就可以保持增长。因此，过了上半年考核节点后，下半年银行信贷投放额度及放款周期将逐步恢复常态，市场交易规模将保持量增价稳的增长势头。
此外，虽然资金“闸门”被监管，但是银保监会也在稳妥做好对住房租赁市场的金融支持。
中国银保监会副主席梁涛介绍，银保监会在贷款首付比例、利率等方面对刚需群体进行差异化支持，加大对住房租赁市场的金融支持，促进房地产市场平稳健康发展。下一步还将持续支持好住房租赁市场发展，提供更有针对性的金融产品和服务，包括推动保险资金支持长租市场发展，会同人民银行推进房地产投资信托基金（REITs）试点，配合住建部整顿规范住房租赁市场秩序等。
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