裁判要旨
小产权房因其本身取得方式的特殊性被限制转让和交易，虽非法律概念但也属于法律意义上的物，能够被占有、使用、收益，同样也能因死亡事实发生，继承人可继承小产权房的使用权。
案情简介
一、岑泉山系城镇居民，其生前购买的房屋属丰台区花乡狼垡村的小产权房春东苑房屋，至今未能办理产权证明。
二、岑泉山生前所写的《特此声明》将春东苑房屋赠与罗×，岑泉山去世后罗×在法定时间内表示接受赠与。
三、岑泉山的继承人周×与罗×因案涉房屋继承产生争议，诉至丰台区法院，丰台区法院一审判决后，罗×不服上诉至北京市第二中院，第二中院经审理后改判驳回了周×的诉讼请求。
四、后周×向北京高院提请再审，北京高院依法裁定驳回了周×的再审申请。
裁判要点
北京高院根据《民法典》第一千一百三十三条关于“公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人”认定罗×已经通过受遗赠取得了案涉小产权的使用权。本案中，岑泉山生前所写的《特此声明》符合遗赠的规定形式要件，且罗×在法定时间内也表示了接受遗赠。又根据《民法典》的第一千一百二十二条关于：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产”的规定，虽然案涉房屋无法办理产权证明但岑泉山出资购买并居住使用多年，亦属于法律意义上的物，其能够为权利人占有、使用、收益，因此罗×可以继承案涉房屋的使用权。
实务经验总结
1.2016年8月，北京高院发布的《关于审理婚姻纠纷案件若干疑难问题的参考意见》曾就小产权房分割继承问题提出司法指导性意见。其中第三十五条规定：“【小产权房分割】对于已被有权机关认定为违法建筑的小产权房，不予处理；但违法建筑已经行政程序合法化的，可以对其所有权归属做出处理。对于虽未经行政准建，但长期存在且未受到行政处罚的房屋，可以对其使用做出处理。在处理使用时，人民法院应向当事人释明变更相关诉讼请求。在处理相关房屋的使用归属时，能分割的进行分割，不能分割的可采用协商、竞价、询价等方式进行给予适当补偿。”“小产权房”的认定和处理属于有关行政机关的职权范围；审判机关对“小产权房”的确权纠纷不予处理；但审判机关可对符合条件的“小产权房”的使用归属进行分割。
2.购买“小产权房”要谨慎！
小产权房作为在农村集体土地上建设的房屋，因为未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不属于法律概念，该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。鉴于小产权房与城市国有土地上的房屋存在的以上差异，因此国家限制城镇居民取得小产权所有权而仅能取得使用权，小产权房仅能在本集体经济组织内进行有限的流转。故我们建议，城市居民应充分预见到购买小产权可能带来的不确定风险，尤其是不能取得小产权房所有权的风险，因无法最终取得所有权，在未来出现纠纷很难维权，甚至在国家政策变化时，可能连使用权都无法保证。
（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所律师对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所律师对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）
相关法律规定
《民法典》
第一千一百二十二条 遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。依照法律规定或者根据其性质不得继承的遗产，不得继承。
第一千一百三十三条 自然人可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产，并可以指定遗嘱执行人。自然人可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人中的一人或者数人继承。自然人可以立遗嘱将个人财产赠与国家、集体或者法定继承人以外的组织、个人。自然人可以依法设立遗嘱信托。
《继承法》（已失效）
第三条 遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。
第十六条 公民可以立遗嘱将个人财产赠给国家、集体或者法定继承人以外的人第二十五条 受遗赠人应当知道受遗赠后两个月内，作出接受或者放弃受遗赠的表示，到期没有表示的，视为放弃受遗赠。
法院判决
以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：
岑泉山所书写的《特此声明》符合法律规定的遗赠遗嘱的形式要件。周×对《特此声明》的真实性不予认可，但未能提供相反证据予以佐证。岑泉山去世后，罗×在法律规定的时限内明确表示接受赠与。诉争房产属于限制交易的小产权房，当前，虽然尚不能依法进行物权登记或变更登记，但岑泉山出资购买并居住使用多年，亦属于法律意义上的物，其能够为权利人占有、使用、收益。罗×起诉时表明接受遗赠遗嘱并要求确认诉争房屋的使用权，于法有据。
案件来源
周×申请遗赠纠纷申诉申请民事裁定书[北京市高级人民法院（2014）高民申字第00097号]
延伸阅读
在检索大量类案的基础上，云亭律师总结相关裁判规则如下，供读者参考：
1
支持小产权房使用权可作为遗产继承的案例。
案例一：天津市高级人民法院作出的刘学元、刘学红共有权确认纠纷再审审查与审判监督民事裁定书[（2017）津民申1220号]认为：“再审申请人认为涉诉运通花园10-802号、19-1503号房屋属于小产权房，关于小产权房的财产权归属问题不属于人民法院民事案件受理范围。物权法第三十三条规定，因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。本案中，虽然诉争运通花园10-802号和19-1503号房屋均系农村集体土地上所建房屋，尚未进行房屋产权登记，但是由于上述涉诉房屋系在大卞庄村拆迁改造过程中对原宅基地上房屋的还迁安置性房屋，被申请人基于对原宅基地上房屋享有的财产权利要求确认还迁安置房屋的财产权利，符合物权法第三十三的规定。原审法院认定由再审申请人刘学元，被申请人刘学红、刘学英、刘学平、刘学珍对运通花园10-802号和19-1503号房屋的“财产权利”共同共有，是在共有物存在形式发生变动的情况下，对各共有人内部关系的重新确认，该裁判结果并无不当。”
2
权属不清或未办理房产证的房产不能划入遗产范围分割。
案例二：最高人民法院作出的林某1、某法定继承纠纷再审审查与审判监督民事裁定书[（2016）最高法民申2405号]指出：“《中华人民共和国继承法》第三条规定遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。关于讼争的名轩公寓A、B两栋房屋，该房产无土地使用权证，未办理规划报建手续，无房产证，无法依据权属登记确认林志明对该房屋享有所有权，且现有的证据尚不足以证明林志明已合法取得上述宅基地使用权及该地上建筑的确切出资情况，该房产权属不清，原审判决未将该房产列入林志明的遗产范围，并无不当。关于讼争海口市金银小区A栋三单元806号房及海口市秀英区小街市场的商铺，不动产物权的设立和变更应当依法登记才能发生法律效力，该两处房产尚未办理房产所有权登记，林某1、林星嘉在原审时提供的证据亦尚不足以证明该两房产是林志明的合法财产，原判决未将该两房产列入林志明的遗产范围，并无不当。”
案例三：湖北省高级人民法院作出的陈某、曹某1等与陈某、曹某1继承纠纷再审民事判决书[（2016）鄂民再180号]认为：“本案曹某1一审起诉要求对该房屋进行分割，其诉讼请求实际系要求对该房屋产权进行分割。该房屋虽系曹宏武生前购买，《国有土地使用权证》已经办理在曹宏武的名下，但该房屋所有权证未能办到曹宏武名下，该房屋的产权尚不能确定为曹宏武所有。原审判决在房屋产权确认之后再行分割并无不当。虽然《中华人民共和国继承法》规定债权亦可以作为财产继承，但由于该房屋买卖合同确定的双方权利未最终完成之前，该债权仍处于不确定状态，对尚未确定的债权亦不能作为遗产继承。曹宏武的法定继承人依法向该房屋的出卖人主张权利，并不存在法律上的障碍，原审判决并无不当。”
案例四：山东省高级人民法院作出的修某1、修某2等与修某3、修某4继承纠纷二审民事判决书[（2016）鲁民终2273号]认为：“即墨市龙山工业园产权证为转国用（2006）第109号土地附属房屋，该房屋未办理房产证，一审法院对分割该房产的诉讼请求未予支持并无不当。”
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