多年来，土地使用权的到期和续期问题一直缺乏明确的法律框架，也引起了商业地产投资人的重点关注。随着上世纪九十年代出让的商办用地剩余年期开始减少至20年之内，这一议题在下一个十年将变得更加具有时代意义。
“据CBRE世邦魏理仕预计，至2030年，中国18个主要城市剩余土地使用年限少于20年的单一业权商办物业总面积将增加到约3,000万平方米，其中不仅约70%在一线城市，而且，约70%位于核心区位。随着城市更新今年首次被写进政府工作报告且成为十四五期间的重要议题，建立明确、可行的土地使用权续期机制将至关重要，这不仅能让这些‘老旧’物业重获新生并进而成为推动经济升级转型的房地产载体，同时也为投资人带来新的机遇。”
中国土地使用权续期的现行规定
城镇住宅用地使用权届满自动续期
根据《民法典》第二编第三分编第十二章第三百五十九条，“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”
商办用地需在到期前申请有偿续期，但缺少可执行的全国层面指导意见
当前，对非住宅建设用地的续期没有明确规定，仅提及续期是可行的。唯一可以确定的是，非住宅建设用地的续期需要补缴土地价款，并且至少提前一年申请。续期（或到期更新）的方式、续期年限和补缴土地价款的具体数额则仍然是未知数。
近年来深圳和海宁已有多起商办物业成功续期的案例，尽管这些个案中的原始土地均为划拨用地，但其锚定当地基准地价、一次性补缴等操作与公开市场上出让的商办用地有偿续期的潜在实践方式有一定相似度，可为后续的政策法规框架的制定提供一定的借鉴意义。
土地使用权到期议题对中国商业地产估值和投资的影响
剩余年期和资产价值的速算
一般而言，资产价值可以通过机构投资人广泛认可的简化公式来计算，从数学角度对价值影响的说明如下：
资产价值 = 营运净收入 / 综合资本化率
营运净收入通常取决于物业营运表现及租赁市场状况，综合资本化率则是针对基本资本化率和土地年期系数的综合考量——这一判断通常来自于对大宗交易和投资市场状况的分析，互相之间的数学关系可用下图表达：
中国国情下土地年期对资产价值的影响
鉴于中国的土地使用权制度以及土地续期机制尚不明确，部分境外投资人会在投资测算中做出资产在土地使用权到期时没有残值的审慎设定。然而在实践中，残值为零的假设与实际交易价格存在冲突；且根据最新颁布的2020版《民法典》，商办用地可以根据约定，在到期之前有偿续期。
因此CBRE认为，体现实践中土地年期价值影响的曲线应落在由代表无偿续期和补全地价续期的曲线为边界的阴影范围内。
注：上述研究基于假设土地使用年期到期后，物业持有者一次性缴纳市场地价，获得土地使用权续期，续期年限为相应的最高法定年限。
此外，地价补缴金额、补缴方式、土地价格的增长率及补缴地价折现率等因素，都在影响反映土地年期与物业市场价值关系的曲线曲率。具体而言，若土地市场价格越贵，地价补缴比例越大，未来土地价格增长率越高，补缴地价采用的折现率越低，补缴地价一次付清，则物业当前的估值越低。反之亦然。
当前交易实践中投资人对土地年期和资产价格关系的解读
为研究和理解土地年期在实际交易中对资产价格的影响，下图选取了过去3年上海核心区标准写字楼的9宗代表性大宗交易，并结合交易当期市场的基本资本化率及其综合资本化率因素对其投资交易价格受剩余土地年期影响的程度进行分析。这些物业的剩余土地年期都在24至30年之间。
注：上述研究基于假设土地使用年期到期后，物业持有者一次性缴纳市场地价，获得土地使用权续期，续期年限为相应的最高法定年限。
上述基于交易实证的分析在很大程度上反映出当下投资人对剩余土地年期与资产价格关系的理解，主要体现在以下三个方面：
当项目的土地剩余年期在25-30年左右时，其对资产价格的影响普遍较小（上图中的散点更接近“无偿续期”的曲线）；剩余年期越短，其交易价格中所隐含的补缴地价因素影响越大；当剩余年期小于25年时，补缴地价因素对交易价格的影响有加速放大迹象。
综上所述，投资人总体看好一线城市内具有稳定现金流或者具备改造增值潜力的项目的投资前景，因此对剩余土地年期相对较短的项目保持积极的关注，在交易定价时基本参照“土地到期可按市场地价的一定折让比例补缴地价续期”的假设，反映出其对于中国商业地产投资前景以及相关土地续期政策未来进一步完善的乐观预期，而近期出现的土地年期小于20年项目的成交个案也进一步证实了上述判断。
结论和建议
“尽管国内商办用地续期政策尚未明朗，但当前市场实践中所体现出的三个确定性特征令投资人有理由对此保持乐观。首先：根据现有规定、土地续期个案和投资人意向，商办用地在到期前可有偿续期已成为市场共识；第二：商业地产交易双方都将土地年期视为资产定价的关键变量：一般而言，剩余土地年期越短，价值影响越大；第三：目前已知的土地续期实操案例和政策推进体现出因地制宜的特征。”
给政策制定和监管机构的建议
鉴于土地使用年限少于20年的商业地产存量预计在未来十年大幅增长，土地使用权续期将成为城市更新中亟待解决的问题；需要进一步出台明晰且可执行的土地使用权续期政策，规定申请续期的流程细节（如续期时长、各类费用的支付方式、补缴地价的评估基准以及一次性支付和分期支付的选择），从而为市场注入信心，让商业地产交易中的定价更加准确，让市场中各类参与者所面临的不确定性得以消解；中国商业地产市场庞大，不同城市的发展阶段、市场表现存在明显差异。在统一的土地使用权续期机制之外，还应制定因地制宜的解决方案（如2020年自然资源部支持深圳率先探索国有土地使用权续期路径）。
“CBRE建议，建立以国家层面指引性框架为基石，地方层面灵活执行为辅助的法规体系，将是土地使用权续期问题的最优解。”
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