【导读】随着城市化进程日益加快，在此互联网时代，李子柒等博主的视频将乡间田园生活进行美好的渲染，描述了诗情画意的意境，很多城市居民城市居民反而向往农村的田园生活。
在上个世纪的八九十年代，有许多城市居民在农村购买了宅基地并且居住至今。今天，在明律师带大家来了解一下，城镇居民是否可以购买农村房屋？买卖合同的效力是怎样的？
【买卖合同无效是原则，有效是例外】
首先，在明律师告知大家一个残酷的真相：禁止城镇居民购买农村房屋，是现行法律与政策的基本原则，在案件审判实践中对于农村私有房屋买卖合同的效力问题一般情况下都会认定为无效。
我国农村的土地归集体所有，农民作为集体经济组织的成员只拥有宅基地使用权，并且一户只能拥有一处宅基地。正因宅基地是农民的重要财产权利，农民一旦失去住房及其宅基地，就会丧失基本的生存条件。所以，现阶段我国的法律法规及政策采取的都是禁止性原则，这也是2004年北京高院“会议纪要”上所确立的原则。
但是，在2006年9月14日，北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会召开，这次会议认为：出于维护交易安全与稳定的需要，有时应当结合案件当时的历史背景、现有占有关系等因素，在以无效为原则之外还要考虑个案的种种不同情况，可以根据实际中的情况灵活处理、依法确认合同的效力。
【实践中主要有以下7种情况在原则之外】
1.出卖人在宅基地上所建房屋，因征收已经转为国有土地，此时，出卖人的原有农民身份也转为了城镇居民身份，宅基地性质也已经发生转变。之后，出卖人再将宅基地上所建房屋卖与城镇居民，则可以认定买卖房屋合同有效。
2.城镇居民在购买农村私有房屋后，该房屋经有批准权的机关批准和当地集体经济组织同意后，即可办理房屋所有权和宅基地使用权的产权变动手续，之后会取得合法权属证书。按照以上几步操作后，可以认定买卖房屋合同有效。
3.城镇居民在购买房屋后，已经将户口迁到房屋所在地，并申请加入到当地的集体经济组织，从而转成农民身份，此时可以认定买卖房屋合同有效。
4.购买房屋的买受人和协议签字人虽然为城镇居民身份，但如果其配偶、父母、子女为购买房屋所在地的集体组织成员，并且在购买房屋时系家庭成员共同出资，所购房屋用于共同居住，村集体经济组织也同意买卖合同的内容的，此种情况可以依法认定为家庭共同购房，可以认定房屋买卖合同有效。
5.在《土地管理法（1998修订）》之前，农村村民将宅基地上房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，应当认定买卖房屋合同有效。
6.若同一房屋经过多次买卖、转让后，其合同效力可以根据最后一手买受人的身份和交易情况，结合前述处理原则进行判断认定。
7.随着农村房屋买卖交易数量的增多，人民形象地称之为“小产权房”或者“乡产权房”交易。
县级以上政府对城镇居民购买的“小产权房”的所在小区，已办理相关征地和出让、规划、施工验收，补交土地出让金、交易税费（由合同当事人合理承担有关土地出让金、交易税费）等，这样是完善了商品房出售的合法化手续，可以认定买卖房屋合同有效。
【结语】在明律师最后提醒大家的是，城镇居民没有购买农村房屋的资格，同时也不具备在农村建房的资格，就算建造房屋也是属于违法建筑，行政机关也不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。关注在明征地拆迁律师，多学法律少吃亏。
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